272
arsaların firmalara kat karşılığı verilmesi ya da direk parayla satılması konusunda birçok faktör var. burada satıcının ne alacağını alıcının ne kadar kazanabileceği belirler.
yani "biz buradan 500 milyon dolar kazanırız, 800 milyon dolar az bile, en az 1 milyar gelmeli" gibi serzenişlerin altı dolu olmalı.
öncelikle bu faktörlere bakalım; ilk olarak arsanın emsali önemlidir. yani (arsanın m2 * emsal) yaparak arsaya yapacağımız toplam inşaat alanını buluruz. bölgede emsal ne kadar fazlaysa haliyle o kadar fazla inşaat alanınız olur. örnek verelim; 1000 m2 arsanız var, 1.5 emsaliniz var; 1000x1.5= 1500m2 inşaat alanınız var demektir. 150m2 daire yapacağım derseniz; 1500÷150=10..yani 1000m2 arsa, 1.5 emsal ile, 150 m2den 10 daireniz olur. ve diyelim ki kat karşılığı yapıyoruz. arsa sahibi dedi ki 4 daire bana ver, 6 daire senin olsun.
sonraki adım bu dairelerin m2 birim fiyatıdır. yani 1 daireyi kaça mal edeceksiniz. normalde bir dairenin m2 birim fiyatı 20bin liralarda ama misal bağdat caddesine gidin ortalama 50bine çıkar bu rakam. kullanılacak malzeme bunu belirler aslında. floeya için de 50bin tl düşünebiliriz ki bence daha yüksek, emsal projeleri biliyorum çünkü. neyse konuya dönelim; 150 m2 daire yapıyoruz, m2 birim fiyatımız 50bin tl. yani bu daireyi biz 150x50.0000=7.5 milyon tlye malederiz. 10 tane yapacaktık, toplam 75 milyon tl masrafımız olacak.
son adım da dairelerin satış fiyatı. diyelim ki bizim yaptığımız bölgede dairelerin satış fiyatı 20 milyon olsun. 10 daireden 6sı bizimdi. 6 daireyi sattık 120 milyon kazandık. 75 masrafımızdı, bize 35 milyon kaldı. bu şartlarda bir mütahit bu işe girse üzerine gülerler, karadenizli akrabaları ayaklarına sıkar. 75 milyon para bağlayacan, minimum 1 sene sonra 35 milyon kazanacaksın. evet farkındayım 35 milyon az mı diyorsunuz ama az! o mütahit 75 milyon yatırıp 75 milyon kazanamıyorsa o işe girmez..
bütün bu bilgilerden yola çıkarak ben daha önce bir hesap yapmıştım. arsadaki emsali bilmiyorum, sadece başka bir projeyi baz alarak bir emsal belirlemiştim ve yaptığım hesaba göre galatasaray'ın bu işten eğer daireleri alırsa 400-450arası bir para kazanacağını öngörmüştüm. ki bu para daireleri alacak, haliyle minimum 2-3 sene sonra inşaat bittiğinde satmaya çalışacak, öyle toplu da değil bölük pörçük kasaya girecek. 350 veriyorlarsa direk satarım arsayı demiştim ki benzer rakamlar gelmiş sanırım. ki ben %40-%60 anlaşma öngörmüştüm ki bugün firmalar 65-35'den aşağısını çslışmıyorlar bile. bu durumda da zaten 350 öngörüm 300'lere yaklaşır.
yani önce detayları iyi bilmek gerekiyor bu projeyle alakalı. bu arada erden timur'un biz yapalım önerisi olmayacak bir şeydi. niye olmayacağı da ortada; böyle bir projeyi yapabilmeniz için
150 milyon dolar civarı sıcak paranız olmalıdır. toplamda da yaklaşık 230 milyon doları harcamanız gerekir. keşke olsaydı minimum 600 milyon dolar kazanırdık bu işten ama bizim yapabileceğimiz bir iş değildi bu.
yani "biz buradan 500 milyon dolar kazanırız, 800 milyon dolar az bile, en az 1 milyar gelmeli" gibi serzenişlerin altı dolu olmalı.
öncelikle bu faktörlere bakalım; ilk olarak arsanın emsali önemlidir. yani (arsanın m2 * emsal) yaparak arsaya yapacağımız toplam inşaat alanını buluruz. bölgede emsal ne kadar fazlaysa haliyle o kadar fazla inşaat alanınız olur. örnek verelim; 1000 m2 arsanız var, 1.5 emsaliniz var; 1000x1.5= 1500m2 inşaat alanınız var demektir. 150m2 daire yapacağım derseniz; 1500÷150=10..yani 1000m2 arsa, 1.5 emsal ile, 150 m2den 10 daireniz olur. ve diyelim ki kat karşılığı yapıyoruz. arsa sahibi dedi ki 4 daire bana ver, 6 daire senin olsun.
sonraki adım bu dairelerin m2 birim fiyatıdır. yani 1 daireyi kaça mal edeceksiniz. normalde bir dairenin m2 birim fiyatı 20bin liralarda ama misal bağdat caddesine gidin ortalama 50bine çıkar bu rakam. kullanılacak malzeme bunu belirler aslında. floeya için de 50bin tl düşünebiliriz ki bence daha yüksek, emsal projeleri biliyorum çünkü. neyse konuya dönelim; 150 m2 daire yapıyoruz, m2 birim fiyatımız 50bin tl. yani bu daireyi biz 150x50.0000=7.5 milyon tlye malederiz. 10 tane yapacaktık, toplam 75 milyon tl masrafımız olacak.
son adım da dairelerin satış fiyatı. diyelim ki bizim yaptığımız bölgede dairelerin satış fiyatı 20 milyon olsun. 10 daireden 6sı bizimdi. 6 daireyi sattık 120 milyon kazandık. 75 masrafımızdı, bize 35 milyon kaldı. bu şartlarda bir mütahit bu işe girse üzerine gülerler, karadenizli akrabaları ayaklarına sıkar. 75 milyon para bağlayacan, minimum 1 sene sonra 35 milyon kazanacaksın. evet farkındayım 35 milyon az mı diyorsunuz ama az! o mütahit 75 milyon yatırıp 75 milyon kazanamıyorsa o işe girmez..
bütün bu bilgilerden yola çıkarak ben daha önce bir hesap yapmıştım. arsadaki emsali bilmiyorum, sadece başka bir projeyi baz alarak bir emsal belirlemiştim ve yaptığım hesaba göre galatasaray'ın bu işten eğer daireleri alırsa 400-450arası bir para kazanacağını öngörmüştüm. ki bu para daireleri alacak, haliyle minimum 2-3 sene sonra inşaat bittiğinde satmaya çalışacak, öyle toplu da değil bölük pörçük kasaya girecek. 350 veriyorlarsa direk satarım arsayı demiştim ki benzer rakamlar gelmiş sanırım. ki ben %40-%60 anlaşma öngörmüştüm ki bugün firmalar 65-35'den aşağısını çslışmıyorlar bile. bu durumda da zaten 350 öngörüm 300'lere yaklaşır.
yani önce detayları iyi bilmek gerekiyor bu projeyle alakalı. bu arada erden timur'un biz yapalım önerisi olmayacak bir şeydi. niye olmayacağı da ortada; böyle bir projeyi yapabilmeniz için
150 milyon dolar civarı sıcak paranız olmalıdır. toplamda da yaklaşık 230 milyon doları harcamanız gerekir. keşke olsaydı minimum 600 milyon dolar kazanırdık bu işten ama bizim yapabileceğimiz bir iş değildi bu.
